Świadectwa energetyczne - co musisz wiedzieć?

Definicja świadectwa energetycznego - co to jest?

Świadectwo energetyczne to oficjalny dokument, który określa zapotrzebowanie budynku (lub jego części) na energię. Informuje ono o jakości energetycznej nieruchomości, czyli o ilości energii niezbędnej do:

• ogrzewania,
• przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• wentylacji,
• klimatyzacji,
• oświetlenia (w budynkach niemieszkalnych).

To kluczowy dokument na rynku nieruchomości.

Zapewnia ono przejrzystość transakcji, pozwalając potencjalnemu nabywcy lub najemcy oszacować przyszłe koszty eksploatacji, a właścicielowi - rzetelnie zaprezentować parametry energetyczne obiektu.

Od 28 kwietnia 2026 roku posiadanie świadectwa energetycznego jest obowiązkowe przy każdej umowie sprzedaży lub najmu.

Obowiązki związane z posiadaniem świadectwa energetycznego

Posiadanie świadectwa energetycznego jest wymogiem prawnym. Główny obowiązek właściciela lub zarządcy polega na zleceniu jego sporządzenia i przekazaniu go nabywcy lub najemcy, najpóźniej w momencie zawierania umowy.

Nowe przepisy zaostrzyły dotychczasowe regulacje - sprzedający lub wynajmujący musi przedstawić certyfikat, a fakt jego przekazania odnotowuje się w akcie notarialnym.

Istnieją jednak pewne wyjątki od tej reguły. Obowiązek ten nie dotyczy m.in. budynków wykorzystywanych do celów kultu i działalności religijnej, pod warunkiem że nie służą one jednocześnie celom komercyjnym, takim jak wynajem.

Koszt uzyskania świadectwa energetycznego

Cena świadectwa energetycznego jest zmienna i zależy od kilku czynników:

• typ i wielkość nieruchomości,
• lokalizacja,
• stopień skomplikowania bryły budynku,
• dostępność i kompletność dokumentacji technicznej.

Orientacyjne ceny za sporządzenie świadectwa energetycznego w 2026 roku wynoszą:

• Mieszkanie w bloku: 150-300 zł.
• Dom jednorodzinny: 400-1000 zł (średnio 500-700 zł).
• Duże budynki wielorodzinne i obiekty komercyjne: od 1200 zł wzwyż.

Na ostateczny koszt wpływa również to, czy audytor musi przeprowadzić wizję lokalną.

Na rynku dostępne są również tańsze oferty online, jednak należy zweryfikować, czy usługa obejmuje wszystkie niezbędne etapy (w tym ewentualną wizję lokalną).

Jak uzyskać świadectwo energetyczne?

Aby uzyskać świadectwo energetyczne, należy najpierw znaleźć uprawnionego audytora.

Kolejnym krokiem jest przygotowanie i przekazanie audytorowi niezbędnej dokumentacji. Im kompletniejsza dokumentacja, tym dokładniejszy będzie certyfikat. Zazwyczaj wymagane są:

• projekt architektoniczno-budowlany,
• informacje o zastosowanych materiałach izolacyjnych,
• dane dotyczące systemu grzewczego i wentylacji,
• specyfikacja stolarki okiennej i drzwiowej.

Gotowe świadectwo energetyczne można otrzymać w dwóch równoważnych prawnie formach:

• Papierowej- z unikalnym numerem z centralnego rejestru i odręcznym podpisem audytora.
• Elektronicznej- z numerem z rejestru oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, zaufanym lub osobistym osoby uprawnionej.

Ważność świadectwa energetycznego

Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, po czym - w przypadku ponownej sprzedaży lub wynajmu nieruchomości - należy uzyskać nowy certyfikat.

Termin ważności ulega jednak skróceniu, jeśli w budynku przeprowadzono prace budowlano-instalacyjne, które wpłynęły na jego charakterystykę energetyczną. W takiej sytuacji dokument traci ważność i należy sporządzić nowy. Przykłady takich prac to:

• wymiana okien,
• ocieplenie ścian,
• zmiana źródła ciepła,
• modernizacja systemu wentylacji.

Brak aktualnego certyfikatu w wymaganych sytuacjach (sprzedaż, wynajem) może skutkować nałożeniem grzywny.

Świadectwo energetyczne a rynek nieruchomości

Obowiązek posiadania certyfikatów energetycznych miał duży wpływ na rynek nieruchomości. Dokument ten stał się ważnym narzędziem, które zwiększa transparentność transakcji i świadomość energetyczną zarówno sprzedających, jak i kupujących.

Dzięki informacjom zawartym w świadectwie, takim jak wskaźnik EP, można łatwiej porównać różne oferty i podjąć bardziej świadomą decyzję.

Obecnie świadectwo to nie tylko atut, ale i prawny wymóg przy sprzedaży lub wynajmie. Jego brak, oprócz sankcji finansowych, może opóźnić lub nawet uniemożliwić sfinalizowanie transakcji.

Wskaźnik EP w świadectwie energetycznym

Jednym z najważniejszych elementów certyfikatu jest wskaźnik EP, czyli roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną, wyrażane w kWh/ (m²·rok).

Wskaźnik EP uwzględnia energię potrzebną do:

• ogrzewania,
• wentylacji,
• przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• chłodzenia,
• oświetlenia (w budynkach użyteczności publicznej).

Dla właściciela i użytkownika niska wartość EP przekłada się bezpośrednio na niższe rachunki za energię. Jest to również ważny sygnał dla potencjalnych nabywców, że nieruchomość spełnia nowoczesne standardy, co pozytywnie wpływa na jej wartość rynkową i komfort użytkowania.